سند مادر

آشنایی با عارضه های متداول در اسناد و املاک کشور

وجود دردسر و مشکلات معاملاتی ، حقوقی وثبتی  تنها بر سر راه املاک شهری هم چون املاک  مسکونی ، اداری ، تجاری و … وجود ندارد بلکه معاملات اراضی زراعی و کشاورزی از دردسر های مختص خود برخورداراست. از آنجا که روستا نشینان هم وطن از دانش حقوقی و ثبتی بسیار اندکی برخوردارند خودشان نیز به این امر حتی دامن می زنند مثل بی توجهی به تداخلات ، تعارضات املاک ، تزاحمات و یا پدیده کسر واضافه در اسناد ویا میزان تصرفات خود که گاهاً بیش از میزان مندرج در اسناد شان می باشد یکی از نشانه های وجود وحدوث چنین مشکلات ثبتی و … می باشد . نخست در اینجا به تعاریف و تشریح ضوابط ومقررات پدیده تداخل ، تناقض ، تعارض ، تزاحم ،کسر یا اضافه مساحت ملک ویا سند ، جابجایی و …پرداخته می شود وسپس توصیه هایی در خصوص آداب معامله اراضی زراعی و کشاورزی تقدیم می شود و آنگاه به عبارات و اصطلاحاتی متداول و معمول  ثبتی درخصوص مساحت و میزان اراضی واملاک در اکناف کشور عزیز مان ایران همیشه جاودان می پردازم ؛ باشد که مفید فایده برای هم میهنان عزیز ارجمند قرارگیرد .

۱ ) پدیده تداخل یک ملک در دیگر املاک مجاور ؛

در قوانین ومقررات ثبتی بسیار متداول است که از آن تحت عنوان تَزاحُم ، تداخل ، تناقض ، تَعارُض ، جابجایی ، اضافه یا کسر مساحت  و … یاد می شود . پدیده تداخل در اسناد مالکیت بدین نحواست  که ممکن است دوسند مالکیت با هم در قسمتی تداخل داشته باشند و مالک نیز درآن قسمتی که تداخل وجود دارد ، تصرف دارد و قانون نیز حق را به مالک سند مؤخر التاریخ بدهد ؛ یعنی مدارک و پرونده ثبتی، حق را به مالک آن بدهد ومورد تداخل هم در تصرف او باشد و او در آن قسمت مبادرت به احداث بنا ویا غرس اشجار نموده باشد ، در این صورت حق دارد طبق قانون ثبت اسناد واملاک ،  اصلاح آنرا از اداره ثبت محل بخواهد . در صورت مواجهه شدن با چنین اسناد واملاکی هنگام معامله ، قبل از هر اقدامی نخست اقدام به اصلاح نموده وسپس با خیال راحت معامله نمایید . توصیه می شود به اسناد ملکی تان هرچند وقت نگاهی بیاندازیید وآنرا مورد مطالعه دقیق دهید شاید چنین اتفاقی برای ملک و سند شماهم افتاده باشد پیشاپیش (قبل از وقوع هر نوع معامله ای) آنرا اصلاح نمایید به نفع شماست .

۲ ) پدیده تعارض در املاک دیگر  نیز متداول است ؛

پدیده تعارض در املاک دیگر نیز بسیار متداول است ؛ بدین گونه که  در امورثبتی و مخصوصاً درتقاضای ثبت وصدور سند  گاهاً دیده شده است که مورد تقاضا از دوجهت بر حسب مستندات و اوراق مرتبط تعریف وتوصیف می شود:  نخست اینکه مورد تقاضا دارای چه پلاکی است ؟ دوم اینکه حدود آن از چه قرار است ؟ نکته تعارض دقیقا اینجاست . در صورت وقوع چنین تعارضی باید رفع آن را  از اداره ثبت محل در خواست نمود . تعارض در مؤلفه  ثبتی به اشکال متفاوت به چشم می خورد ، ممکن است این تعارض بین دوپلاک باشد ویا بین املاک و سند رسمی یا بین دفتر ثبت املاک با احکام مراجع قضایی باشد یا بین حکم دادگاه با مفاد سند مالکیت ، یا تعارض بین دادنامه و تصرف و … بروز نماید . مراجع رسیدگی به چنین تعارضاتی  یکی هئیتی است که در دادگاه استان مستقر می باشد . این هئیت متشکل از رئیس ثبت استان یا قائم مقام وی ودو نفر ازقضات دادگاه استان براساس انتخاب وزیر دادگستری  ویک عضو علی البدل ( از قضات دادگستری یا کارمند ثبت استان با معرفی وزیر دادگستری ) می باشند  ودومی شورایعالی ثبت می باشد  که نقش مرجع تجدید نظر را ایفا می نماید .

۳ ) پدیده تزاحم بعنوان اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت اسناد و املاک ؛

پدیده تزاحم بعنوان اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت اسناد و املاک   یکی دیگر از مشکلات ثبتی است .  هرگاه بین اشخاص و اداره ثبت ، هنگام قبول ثبت ملک اختلافی حاصل شود یا ملکی را که متقاضی مدعی مالکیت اوست و نسبت به آن تقاضای قبول ثبت دارد ، در تصرف فرد دیگری باشد که متصرف هم نسبت به همان ملک ادعای مالکیت بنماید قبول ثبت چنین ملکی موکول به رفع تزاحم و تعارض می باشد . بدیهی است مرجع رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به قبول ثبت بنام هر یک از طرفین اختلاف ، هیات نظارت ثبت منطقه مربوطه می باشد ( موضوع بند یک از ماده ۳ آئین نامه  *  اجرائی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت) . البته آراء هیات نظارت که در این خصوص صادر می شود به استناد بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت * قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد .

https://moshaver-yar.ir

پی نوشت

بند ۱ماده ۳ آئین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض : ” هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین می‏توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏ها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد .   ** ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت : رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه‌ی رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیأت نظارت است.

moshaver yar our projects bg 2 | گروه مشاوریار

تفاوت تزاحُم و تعارُض دراصطلاح فقهی ؛

عبارت است از اینکه هرگاه  بین دو دلیل تضاد ، برخورد ویا تصادمی بهر صورت ایجاد شود،  این وضع را در اصطلاح ثبتی تعارض می نامند . اگر چنانچه بین دو مدلول چنین برخورد وتضادی حاصل شود، آنرا تزاحم می گویند . تعارض دودلیل می تواند تعارض بین دو اقرار یا دوحکم دادگاه ویا بین مفاد دو بنچاق وامثال آن حاصل شود که تمام این موارد را تعارض ادله (دلیل ) می نامند .

روش عملی رسیدگی به موضوع  تعارض وتزاحم جهت تهیه گزارش به ثبت اسناد منطقه بشرح زیر است :

نماینده و نقشه بردار بعد از مراجعت از معاینه محل و مشاهده تعارض و تزاحم و وجود اختلاف بین متقاضی قبول ثبت و متصرف مراتب را طی گزارشی به استحضار رئیس اداره می رسانند .

رئیس ثبت بعد از ملاحظه گزارش و بررسی ضمن اینکه دستور می دهد در دفتر اندیکاتور ثبت شود. سوابق را جهت انجام اقدامات بعدی به نماینده مربوطه ارجاع می نماید

متصدی دفتر اندیکاتور گزارش را ثبت دفتر نموده و برای اقدام بعدی نزد نماینده ارسال می دارد. نماینده حسب دستور رئیس اداره مدارک طرفین دعوی را اخذ و ضمن تعیین وقت مناسب به طرفین اخطار می نماید که برای معاینه محل در روز مقرر در محل وقوع ملک حضور یابند و نیز در اخطار متذکر می گردد که اولا عدم حضور مانع از انجام عملیات نخواهدبود و ثانیا طرفین دعوی می توانند تا روز معاینه محل به اداره ثبت مراجعه و با ملاحظه مدارک تسلیمی طرف مقابل از مفاد آنها اطلاع حاصل نمایند.

اخطارها پس از امضاء رئیس اداره و درج شماره بر آنها توسط متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مامور مربوطه تسلیم می شود .

مامور ابلاغ آنها را در اسرع وقت به طرفین دعوی ابلاغ و نسخ رویت شده را با قید امضاء و گواهی ابلاغ طی گزارشی به نظر رئیس ثبت می رساند.

مسئول اداره پس از ملاحظه اخطارهای ابلاغ شده و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور می دهد تا در سابقه ضبط شود .

در روز مقرر و تعیین شده با مراجعه متقاضی نماینده و نقشه بردار همراه وی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند. ضمناً چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد و فوق العاده مأموریت و هزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را به شرحی که در گذشته بیان شد به حساب سپرده ثبت واریز و فیش آن را به حسابداری ارائه نماید.

بعد از حضور د رمحل نماینده تحقیقات جامعی را پیرامون چگونگی مالکیت متقاضی و تصرفات متصرف انجام و صورتجلسه ای را که بیانگر نحوه مالکیت متقاضی یا متصرف و نیز نحوه تصرف مدعی یا متقاضی باشد تنظیم و به امضاء طرفین و حضار و گواهان و شهود می رساند و بعد از اظهارنظر صریح نسبت به موضوع خود و نقشه بردار آن را امضاء و در صورت لزوم و ضرورت نقشه بردار کروکی ملک را ترسیم و سپس مراتب را طی گزارشی به استحضار رئیس اداره ثبت می رساند.

مسئول اداره گزارش نماینده و صورتجلسه معاینه محل را ملاحظه و بررسی و درصورتی که آن را جامع و کافی تشخیص داده و اشکالی بر آن متصور نباشد دستور می دهد مراتب جهت طرح در هیات نظارت به ثبت منطقه گزارش شود.

نوشته شده در  ۹۸/۰۷/۰۳   توسط دکتر محمود حقیقت طلب