سند مادر

آشنایی با عارضه های متداول در اسناد و املاک کشور

وجود دردسر و مشکلات معاملاتی ، حقوقی وثبتی  تنها بر سر راه املاک شهری هم چون املاک  مسکونی ، اداری ، تجاری و … وجود ندارد بلکه معاملات اراضی زراعی و کشاورزی از دردسر های مختص خود برخورداراست. از آنجا که روستا نشینان هم وطن از دانش حقوقی و ثبتی بسیار اندکی برخوردارند خودشان نیز به این امر حتی دامن می زنند مثل بی توجهی به تداخلات ، تعارضات املاک ، تزاحمات و یا پدیده کسر واضافه در اسناد ویا میزان تصرفات خود که گاهاً بیش از میزان مندرج در اسناد شان می باشد یکی از نشانه های وجود وحدوث چنین مشکلات ثبتی و … می باشد . نخست در اینجا به تعاریف و تشریح ضوابط ومقررات پدیده تداخل ، تناقض ، تعارض ، تزاحم ،کسر یا اضافه مساحت ملک ویا سند ، جابجایی و …پرداخته می شود وسپس توصیه هایی در خصوص آداب معامله اراضی زراعی و کشاورزی تقدیم می شود و آنگاه به عبارات و اصطلاحاتی متداول و معمول  ثبتی درخصوص مساحت و میزان اراضی واملاک در اکناف کشور عزیز مان ایران همیشه جاودان می پردازم ؛ باشد که مفید فایده برای هم میهنان عزیز ارجمند قرارگیرد .

1 ) پدیده تداخل یک ملک در دیگر املاک مجاور ؛

در قوانین ومقررات ثبتی بسیار متداول است که از آن تحت عنوان تَزاحُم ، تداخل ، تناقض ، تَعارُض ، جابجایی ، اضافه یا کسر مساحت  و … یاد می شود . پدیده تداخل در اسناد مالکیت بدین نحواست  که ممکن است دوسند مالکیت با هم در قسمتی تداخل داشته باشند و مالک نیز درآن قسمتی که تداخل وجود دارد ، تصرف دارد و قانون نیز حق را به مالک سند مؤخر التاریخ بدهد ؛ یعنی مدارک و پرونده ثبتی، حق را به مالک آن بدهد ومورد تداخل هم در تصرف او باشد و او در آن قسمت مبادرت به احداث بنا ویا غرس اشجار نموده باشد ، در این صورت حق دارد طبق قانون ثبت اسناد واملاک ،  اصلاح آنرا از اداره ثبت محل بخواهد . در صورت مواجهه شدن با چنین اسناد واملاکی هنگام معامله ، قبل از هر اقدامی نخست اقدام به اصلاح نموده وسپس با خیال راحت معامله نمایید . توصیه می شود به اسناد ملکی تان هرچند وقت نگاهی بیاندازیید وآنرا مورد مطالعه دقیق دهید شاید چنین اتفاقی برای ملک و سند شماهم افتاده باشد پیشاپیش (قبل از وقوع هر نوع معامله ای) آنرا اصلاح نمایید به نفع شماست .

2 ) پدیده تعارض در املاک دیگر  نیز متداول است ؛

پدیده تعارض در املاک دیگر نیز بسیار متداول است ؛ بدین گونه که  در امورثبتی و مخصوصاً درتقاضای ثبت وصدور سند  گاهاً دیده شده است که مورد تقاضا از دوجهت بر حسب مستندات و اوراق مرتبط تعریف وتوصیف می شود:  نخست اینکه مورد تقاضا دارای چه پلاکی است ؟ دوم اینکه حدود آن از چه قرار است ؟ نکته تعارض دقیقا اینجاست . در صورت وقوع چنین تعارضی باید رفع آن را  از اداره ثبت محل در خواست نمود . تعارض در مؤلفه  ثبتی به اشکال متفاوت به چشم می خورد ، ممکن است این تعارض بین دوپلاک باشد ویا بین املاک و سند رسمی یا بین دفتر ثبت املاک با احکام مراجع قضایی باشد یا بین حکم دادگاه با مفاد سند مالکیت ، یا تعارض بین دادنامه و تصرف و … بروز نماید . مراجع رسیدگی به چنین تعارضاتی  یکی هئیتی است که در دادگاه استان مستقر می باشد . این هئیت متشکل از رئیس ثبت استان یا قائم مقام وی ودو نفر ازقضات دادگاه استان براساس انتخاب وزیر دادگستری  ویک عضو علی البدل ( از قضات دادگستری یا کارمند ثبت استان با معرفی وزیر دادگستری ) می باشند  ودومی شورایعالی ثبت می باشد  که نقش مرجع تجدید نظر را ایفا می نماید .

3 ) پدیده تزاحم بعنوان اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت اسناد و املاک ؛

پدیده تزاحم بعنوان اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت اسناد و املاک   یکی دیگر از مشکلات ثبتی است .  هرگاه بين اشخاص و اداره ثبت ، هنگام قبول ثبت ملک اختلافی حاصل شود يا ملکی را که متقاضی مدعی مالکيت اوست و نسبت به آن تقاضای قبول ثبت دارد ، در تصرف فرد ديگری باشد که متصرف هم نسبت به همان ملک ادعای مالکيت بنمايد قبول ثبت چنين ملکی موکول به رفع تزاحم و تعارض می باشد . بديهی است مرجع رسيدگی و اتخاذ تصميم نسبت به قبول ثبت بنام هر يک از طرفين اختلاف ، هيات نظارت ثبت منطقه مربوطه می باشد ( موضوع بند يک از ماده 3 آئين نامه  *  اجرائی رسيدگی اسناد مالکيت معارض و هيات نظارت و شورای عالی ثبت) . البته آراء هيات نظارت که در اين خصوص صادر می شود به استناد بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت * قابل تجديدنظر در شورای عالی ثبت می باشد .

https://moshaver-yar.ir

پی نوشت

بند 1ماده 3 آئین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض : ” هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید كلیه مدارك طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذكر شوند كه اولاً عدم حضور هر یك از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یك از طرفین می‏توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارك تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏ها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این كه چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممكن است كه اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد .   ** 8 ماده 25 قانون ثبت : رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه‌ی رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیأت نظارت است.

moshaver yar our projects bg 2 | گروه مشاوریار

تفاوت تزاحُم و تعارُض دراصطلاح فقهی ؛

عبارت است از اینکه هرگاه  بین دو دلیل تضاد ، برخورد ویا تصادمی بهر صورت ایجاد شود،  این وضع را در اصطلاح ثبتی تعارض می نامند . اگر چنانچه بین دو مدلول چنین برخورد وتضادی حاصل شود، آنرا تزاحم می گویند . تعارض دودلیل می تواند تعارض بین دو اقرار یا دوحکم دادگاه ویا بین مفاد دو بنچاق وامثال آن حاصل شود که تمام این موارد را تعارض ادله (دلیل ) می نامند .

روش عملی رسيدگی به موضوع  تعارض وتزاحم جهت تهيه گزارش به ثبت اسناد منطقه بشرح زير است :

نماينده و نقشه بردار بعد از مراجعت از معاينه محل و مشاهده تعارض و تزاحم و وجود اختلاف بين متقاضی قبول ثبت و متصرف مراتب را طی گزارشی به استحضار رئيس اداره می رسانند .

رئيس ثبت بعد از ملاحظه گزارش و بررسی ضمن اينکه دستور می دهد در دفتر انديکاتور ثبت شود. سوابق را جهت انجام اقدامات بعدی به نماينده مربوطه ارجاع می نمايد

متصدی دفتر انديکاتور گزارش را ثبت دفتر نموده و برای اقدام بعدی نزد نماينده ارسال می دارد. نماينده حسب دستور رئيس اداره مدارک طرفين دعوی را اخذ و ضمن تعيين وقت مناسب به طرفين اخطار می نمايد که برای معاينه محل در روز مقرر در محل وقوع ملک حضور يابند و نيز در اخطار متذکر می گردد که اولا عدم حضور مانع از انجام عمليات نخواهدبود و ثانيا طرفين دعوی می توانند تا روز معاينه محل به اداره ثبت مراجعه و با ملاحظه مدارک تسليمی طرف مقابل از مفاد آنها اطلاع حاصل نمايند.

اخطارها پس از امضاء رئيس اداره و درج شماره بر آنها توسط متصدی دفتر انديکاتور جهت ابلاغ به مامور مربوطه تسليم می شود .

مامور ابلاغ آنها را در اسرع وقت به طرفين دعوی ابلاغ و نسخ رويت شده را با قيد امضاء و گواهی ابلاغ طی گزارشی به نظر رئيس ثبت می رساند.

مسئول اداره پس از ملاحظه اخطارهای ابلاغ شده و حصول اطمينان از صحت ابلاغ دستور می دهد تا در سابقه ضبط شود .

در روز مقرر و تعيين شده با مراجعه متقاضی نماينده و نقشه بردار همراه وی به محل وقوع ملک عزيمت می نمايند. ضمناً چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کيلومتر باشد و فوق العاده مأموريت و هزينه سفر به نماينده و نقشه بردار تعلق گيرد متقاضی موظف است آن را به شرحی که در گذشته بيان شد به حساب سپرده ثبت واريز و فيش آن را به حسابداری ارائه نمايد.

بعد از حضور د رمحل نماينده تحقيقات جامعی را پيرامون چگونگی مالکيت متقاضی و تصرفات متصرف انجام و صورتجلسه ای را که بيانگر نحوه مالکيت متقاضی يا متصرف و نيز نحوه تصرف مدعی يا متقاضی باشد تنظيم و به امضاء طرفين و حضار و گواهان و شهود می رساند و بعد از اظهارنظر صريح نسبت به موضوع خود و نقشه بردار آن را امضاء و در صورت لزوم و ضرورت نقشه بردار کروکی ملک را ترسيم و سپس مراتب را طی گزارشی به استحضار رئيس اداره ثبت می رساند.

مسئول اداره گزارش نماينده و صورتجلسه معاينه محل را ملاحظه و بررسی و درصورتي که آن را جامع و کافی تشخيص داده و اشکالی بر آن متصور نباشد دستور می دهد مراتب جهت طرح در هيات نظارت به ثبت منطقه گزارش شود.

نوشته شده در  98/07/03   توسط دکتر محمود حقیقت طلب